안녕하십니까. <매경LUXMEN> 안재형 기잡니다. 봄비가 내립니다. 가늘고 조용히 나리던 예년의 봄비와는 다르게 가는 겨울이 아쉬운 듯 매서운 바람까지 함께 찾아왔습니다. 더불어 일교차도 커졌지요. 꽃샘추위라더군요. 그런 이유로 감기에 걸렸습니다. 병원에 갔더니 30분 웨이팅은 기본이에요. 모두 감기 조심하시길…. 그럼 이번주 <THE FLEX> 출발합니다. 쿨럭;;;;

Exterior&Interior 탁월한 공간, 탁 트인 개방감

언뜻 외관은 큰 변화가 눈에 띄지 않는데요. 전면부는 기존 3분할 구조의 주간주행등을 하나의 수평 라인으로 연결한 연속형 램프로 변경해 일체감을 높였어요. 미래지향적인 이미지를 좀 더 강조한 느낌이에요. 시승한 라운지 모델은 직사각형 블록 패턴의 신규 크롬 그릴이 적용됐어요. 뭔가 좀 더 고급스러운 느낌이랄까. 스타리아는 카고(화물차) 밴이란 일반적인 선입견이 살짝 옅어지는 모양새이긴 한데, 이 선입견이 없어지기엔 널찍한 공간이 동전의 양면 아닐까요. 그럼에도 실내 공간은 패밀리카로 손색없어요. 2:2:3 형식으로 배치된 7인승은 어느 곳에 승차해도 레그룸이 충분합니다. 2열 좌석을 항공기 비즈니스석처럼 눕혀도 3열 공간이 좁지 않아요. 물론 3열을 폴딩해야 짐을 실을 공간이 생겨요. 운전석에서 확인할 수 있는 가장 큰 변화는 12.3인치로 커진 인포테인먼트 화면이에요. 기존 10.25인치의 스크린과 비교하면 확실히 훤해졌어요. 화면만 커진 게 아니라 그래픽도 세련되고 정교해졌어요. 일부 인포테인먼트와 공조 조작계도 터치 방식에서 물리 버튼으로 변경돼 편리성을 높였어요. 앞서도 언급했지만 2열은 이 차의 하이라이트에요. 지붕창을 개방하고 무중력 자세로 시트를 변경하면, 잠시 쉬어 갈 수 있는 완벽한 공간으로 변신해요. 때로 혼자만의 시간이 간절한 이들을 위한 또 하나의 공간이랄까.

Power Train&Function 조용한 승차감, 방지턱에선 살짝 아쉬워

시승한 하이브리드 모델은 1.6 터보 하이브리드 엔진이 탑재돼 최고 13.1㎞/ℓ의 연비와 최고출력 180마력의 성능을 발휘합니다. 실제 도로에서 확인한 연비는 국도에선 11.8㎞/ℓ, 고속도로에선 15.1㎞/ℓ까지 기록했어요. 부분 변경을 거친 더 뉴 스타리아는 전·후륜 서스펜션을 개선하고 차체 흡차음재를 강화해 안정성과 정숙성을 높였어요. 이러한 변화는 고속도로에서 확인할 수 있는데, 시속 100㎞의 고속 주행에서 1열과 2열의 대화가 꽤 또렷했습니다. 한 가지 아쉬운 점은 골목길 방지턱에서의 움직임이었는데요. 경사가 원만한 도로 방지턱과 달라서인지 큰 덩치가 꽤 꿀렁거리더군요. 그 외 차량 설정 등 핵심 기능의 편의성을 높인 차세대 인포테인먼트 시스템(ccNC)이나 기본 적용된 무선 소프트웨어 업데이트(OTA) 기능은 빼놓을 수 없는 장점 중 하나에요. 더 뉴 스타리아 라운지 하이브리드 7인승 모델의 가격은 5021만원입니다.

월세+시세차익 노려

꼬마 빌딩은 통상 연면적 3300㎡ 이하에, 7층 이하 건물을 뜻한다. 주로 상가나 오피스텔, 중소형 오피스 등으로 구성된다. 대형 빌딩보다는 상대적으로 금액이 적으면서도 월세와 함께 시세차익까지 누릴 수 있어 자산가들의 주요 투자처 중 하나였다. 특히 기준금리가 1%대 중반 이하였던 2016~2021년이 꼬마 빌딩 투자 전성기였다. 아파트처럼 1년 이내에 팔아 차익을 실현하는 ‘단타족’이 등장하기도 했다. 하지만 2022년 급격한 기준금리 인상 이후 꼬마 빌딩 투자심리가 꺾였다. 꼬마 빌딩 역시 최소 수십억 원에서 100억원이 넘는 투자 자금을 대출로 조달해야 하는데, 금리가 오르면 조달 비용을 감당하기가 어려워지기 때문이다. 또 코로나19 사태 이후 공실 문제로 적정한 임차인을 구하는데 문제가 생길 가능성도 커졌다. 더불어 서울 강남권에서 ‘똘똘한 한 채’로 분류되는 아파트의 가격이 꼬마 빌딩과 맞먹는 수준으로 오르자, 꼬마 빌딩의 인기가 점점 식는 모양새였다. 실제로 현재 3.3㎡당 가격이 가장 높은 서울 서초구 ‘래미안원 베일리’의 경우 전용 133㎡의 실거래가가 2024년에 이미 100억원을 넘어섰고, 호가는 120억~150억원에 달한다. 꼬마 빌딩의 경우 여러 임차인을 상대해야 하는 만큼 관리 차원에서 아파트보다 상대적으로 까다롭다는 평가가 많았다. 하지만 지난해 정부가 서울 아파트에 대한 잇단 규제책을 내놓으며 분위기가 바뀌고 있다. 특히 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이고 25억원 초과 아파트에 대해선 2억원의 주택담보대출만 허용된 점이 아파트 투자의 치명적 걸림돌이 됐다. 더불어 최근 정부는 주택 아파트 장기보유특별공제 인센티브를 줄일 수 있다고 시사했다. 보유세 인상 카드도 꺼낼 수 있다고 언급한 만큼 고가 아파트 보유자들이 꼬마 빌딩으로 눈을 돌릴 만한 환경이 만들어지고 있다.

임차인 관리 어려움 감안해야

반면 꼬마 빌딩의 경우 통상 임대사업자로 등록하고 사업자대출을 받아 자금조달에서 아파트보다 유리한 면이 있다. 주택담보대출비율(LTV)이 거래기록과 신용점수 등 고객 신용도에 따라 60~80%까지 적용된다. 가격이 100억원인 빌딩이라면 80억원까지 대출이 나올 수 있다는 뜻이다. 1주택의 경우 종합부동산세를 부과받는 기준금액이 공시가격 12억원 초과인데, 빌딩의 경우 토지 공시지가가 80억원을 넘어야 세금을 낸다. 더불어 서울 오피스 공실률은 감소 추세다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 공실률은 5.1%로 전년 동기(5.6%)보다 0.5%포인트 감소했다. 성동구 성수동이나 강서구 마곡지구 등 오피스가 밀집한 지역은 아예 공급이 부족해 임차 수요가 인근 지역으로 옮겨가고 있다. 소규모 IT(정보기술) 기업이나 스타트업 회사가 늘며 중소형 오피스 수요도 커진 만큼 꼬마 빌딩 임차 수요 역시 증가할 수 있다는 분석이다. 그럼에도 전문가들은 무턱대고 꼬마 빌딩에 투자하기보다는 핵심 상권위주로 매물을 봐야 한다고 조언했다. 서울의 중대형 상가 공실률은 8~9%대에서 횡보하고 있기 때문이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “빌딩 투자는 투자금액이 크다 보니 금리의 추이가 중요한데, 고환율로 인해 금리 불확실성이 있는 상황”이라며 “상권이 크거나 우량 임차인이 많은 곳과 그렇지 않은 곳으로 빌딩 시장도 양극화할 가능성이 크다”고 설명했다. 최근에는 서울 성동구 성수동 일대중에서도 ‘연무장길’ 인근이 꼬마 빌딩 투자처로 떠오르고 있다. 성수 일대 상권은 크게 북성수와 남성수로 구분되는데 북성수가 서울숲과 연무장길을 아우르는 곳으로, 성수의 핵심 상권이다. 패션 브랜드 무신사가 위치했고, 각종 팝업스토어도 꾸준히 열린다. 최근에는 관광객들에게도 ‘핫 플레이스’가 됐다. 이에 따라 연무장길 인근 꼬마 빌딩 가격도 계속 높아지고 있다. 지난해 11월 연무장길 인근 한 5층 빌딩은 3.3㎡당 3억 9400만원(총 220억원)에 거래됐다. 당초 3.3㎡당 4억원에 나온 매물이었으나 거래 중 가격이 소폭 깎였다. 이 건물엔 고급 수건 브랜드 ‘테토’의 플래그십 스토어가 있다. 올해 2월에는 3.3㎡당 4억 5000만원에 한 건물이 거래되기도 했다. 지난해 연무장길 인근 빌딩들은 3.3㎡당 2억~3억원에 거래됐는데, 3.3㎡당 4억원 시대가 열린 뒤 최근 일부 매물에서 3.3㎡당 5억~7억원 수준의 호가가 제시되는 등 가격 눈높이가 상향되고 있다.

연무장길, 압구정 로데오, 홍대…

서울의 또 다른 핵심 상권 중 하나인 압구정 로데오와 도산공원 인근 꼬마 빌딩도 눈여겨볼 만하다. 특히 도산공원 상권은 다양한 국내외 패션 브랜드 매장과 함께 객단가가 높은 식당들이 다수 위치했다는 특징이 있다. 유명 패션 브랜드들이 모여 있어 건물 외관도 독특한 곳들이 많다. 현재 압구정 로데오 상권은 크게 ‘L자 거리’라 불리는 메인 상권과 갤러리및 오피스 상권, 도산대로 이면 및 극장 상권, ‘한국의 오모테산도(일본 도쿄의 패션·트렌드 중심지)’라 불리는 도산공원 상권 등으로 나뉜다. 모두 도보로 이동할 수 있는 거리지만 상권 특성에 따라 건물 가격이 다르다. 도산공원 인근 꼬마 빌딩의 경우 지난해 말 3.3㎡당 3억원대 중반에서 4억원대 중반 수준으로 거래가 성사됐다. 현재 나와 있는 매물의 호가는 3.3㎡당 4억~5억 5000만원 수준이다. 압구정 로데오는 1990년대부터 유학생을 비롯해 이전 세대보다 사고방식이 자유로운 X세대가 쇼핑과 데이트를 즐기며 상권이 커졌다. 하지만 지나친 임대료 상승으로 젠트리피케이션 현상이 심해져 침체기를 겪었다. 당시 압구정 로데오의 명성은 인근의 ‘가로수길’이 차지했다. 상권의 쇠퇴를 두고 볼 수만은 없던 일부 건물주들이 2010년대 후반부터 합심해 상권 활성화 추진위원회를 만들었다. 임대료를 낮추는 등의 노력과 가로수길의 임대료 급상승 등이 맞물려 압구정 로데오 상권은 다시 활기를 찾을 수 있었다. 홍대와 합정 인근 꼬마 빌딩도 눈여겨볼 만하다. 홍대 상권은 전통적인 유흥·공연 중심지에서 출발했지만, 최근에는 F&B와 패션, 라이프스타일 브랜드가 결합된 ‘복합 소비 상권’으로 진화하면서 투자 성격도 달라지고 있다. 홍대 일대 상권은 크게 홍대입구역 중심의 메인 상권과 상수·합정 방향, 그리고 연남동으로 이어지는 확장 상권으로 나뉜다. 이 가운데 핵심은 여전히 ‘홍대입구역~걷고싶은거리’ 일대지만, 임대료 부담이 상대적으로 낮으면서도 브랜드 유입이 활발한 연남동과 상수 쪽도 관심을 받고 있다. 특히 연남동은 골목형 상권 특성상 저층 꼬마 빌딩 수요가 꾸준히 붙는 지역이다. 올 초엔 지하철 2호선과 경의중앙선이 다니는 홍대입구역 1번 출구 인근 한 건물이 3.3㎡당 3억 8000만원에 거래됐다. 이는 대로변에 위치한 만큼 골목 건물들보다는 가격이 비싼 편이다. 연남동이나 홍익대학교 방면 골목으로 들어서면 3.3㎡당 1억원 중반대 매물들도 쉽게 찾아볼 수 있다. 특히 홍대 이면은 대부분 주차가 어렵고 용도변경을 해야 하는 상가주택이 많아 3.3㎡당 1억원 초반 매물도 많은 편이다. 배지혜 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “빌딩 투자를 할 땐 눈에 보이는 수익률보다는 해당 상권의 유동 인구 흐름 등을 봐야 한다”며 “건축법의 변화에 따라 용적률이 달리 산정돼 같은 지역이라도 훨씬 높게 지어진 건물들을 눈여겨볼 필요가 있다”고 조언했다.

“아니 코앞에 주차장이 있는데 왜 30분이나 걸어가야 하냐고?”

통도사 외부 주차장을 나설 즈음 앞서가던 커플이 티격태격이에요. 서울서 양산까지 약 5시간을 운전한 남자가 경내가 아닌 외부 주차장에 차를 세운 게 화근이었어요.

“통도사는 좀 더 들어가야 하잖아. 바로 앞에 주차장이 있다는데 왜 굳이 여기에 차를 세운 거냐고?”

남자가 씨익 웃더니 차분히 설명합니다.

“여기부터가 진짜거든. 여기서 천천히 시작해야 통도사를 제대로 볼 수 있어. 힘들면 저기 카페서 커피 한잔하고 갈까?”

남자의 설명을 듣고 내심 미안한 듯 여자가 손을 내밀었어요.

“아니 나 말고. 힘들게 운전하고서 또 걷는다니까 그러는 거지. 길 좋은 거 누가 모르나….”

영화 한 편이 따로 없습니다. 어쩌면 봄볕 따뜻한 풍경이 낳은 산뜻한 시작이랄까요. 경남 양산시 하북면에 자리한 통도사에 왔어요. 이곳은 석가모니의 진신사리(眞身舍利)를 모신 불보사찰이에요. 그리고 남자의 말처럼 수백 그루의 노송이 하늘을 덮고 계곡물이 발아래 흐르는 무풍한송로(無風寒松路)가 출발점이에요. 소나무가 막아선 덕에 바람도 쉬어간다는 숲길을 걷다 보면 1400여 년의 세월도 한순간이더군요.

길이 시작되는 곳…

외부 주차장에서 일주문까지 이어지는 무풍한송로는 약 1.6㎞의 평탄한 흙길이에요. 2018년 아름다운 숲 전국대회에서 대상을 받기도 했다는데, 오랜 세월 구불거리며 춤을 추는 소나무들이 마음 놓고 자태를 뽐내는 녹음의 복도에요. 수백 그루의 노송 사이로 영축산에서 발원한 계곡물이 흐르고 새들의 지저귐이 그 사이사이를 메웁니다. 일삼아 걷는다면 20분이면 충분한 거리지만 굳이 서두를 이유가 없어요. 여기저기 짙은 초록 사이로 돋아난 연둣빛 이파리들을 보고 있노라면 다시금 봄이 찾아왔다는 안도감에 마음이 차분해집니다. 특히 3월 중순에 절정을 맞는 이 일대의 홍매화는 상춘객의 발걸음을 사로잡는 대표적인 봄의 전령이에요. 그럼 4월은 너무 늦은 것이 아니냐고요? 앞서가던 이가 이 질문에 적확한 답을 내놨어요.

“봄꽃이 어디 매화뿐인가. 뭐 그리 급해, 이제 시작인데!”

산책로 끝에 기둥 하나로 우뚝 솟은 일주문은 세속과 불국(佛國)의 경계에요. 그 너머에 통도사가 자리했어요. 신라 선덕여왕 15년, 서기 646년에 자장율사가 창건한 이곳은 합천 해인사, 순천 송광사와 함께 한국의 삼보사찰(三寶寺刹) 중 하나에요. 해인사가 팔만대장경을 품은 법보사찰, 송광사가 16명의 국사를 배출한 승보사찰이라면, 통도사는 석가모니의 진신사리와 가사를 봉안한 불보사찰이죠. 통도사(通度寺)라는 사찰명에는 3가지 의미가 담겨 있는데요. 첫째, 전국의 승려는 모두 이곳의 금강계단에서 득도한다는 것, 둘째는 만법을 통달하여 일체중생을 제도한다는 것, 마지막으로 영축산의 산세가 석가모니가 설법하던 인도의 영취산과 통한다는 의미에요. 일주문을 지나 천왕문, 불이문을 차례로 통과하면 비로소 경내가 열립니다. 통도사의 가람 배치는 독특해요. 영축산 사이의 좁고 긴 부지 탓에 남북 축을 유지하면서 동서로 길게 확장된 삼원식 배치를 취했어요. 동쪽의 하로전(下爐殿), 중간의 중로전(中爐殿), 서쪽의 상로전(上爐殿)이 낮은 높이차로 구분돼 순례하듯 걸을 수 있어요. 경내에만 65동의 건물이 있고 문화재는 약 3만 점에 달해 2018년에는 ‘산사, 한국의 산지승원’(통도사, 부석사, 봉정사, 법주사, 마곡사, 선암사, 대흥사)이란 이름으로 유네스코 세계문화유산에 등재되기도 했어요.

불상 없는 대웅전

길은 결국 대웅전으로 향합니다. 그런데 통도사의 대웅전에는 불상이 없어요. 자장율사가 당나라에서 가져온 부처님의 진신사리가 대웅전 뒤편 금강계단에 봉안돼 있어 굳이 불상을 만들 필요가 없었거든요. 대신 대웅전의 북쪽 벽면이 유리로 마무리돼 참배객들은 그 너머 금강계단을 향해 합장합니다. 1645년에 중건된 대웅전은 사방 네 면에 각기 다른 편액이 걸려 있는 것으로도 유명한데요. 남면에 ‘금강계단(金剛戒壇)’, 동면에 ‘대웅전(大雄殿)’, 서면에 ‘대방광전(大方廣殿)’, 북면에 ‘적멸보궁(寂滅寶宮)’이라 쓰여 있어요. 네 편액 모두 흥선대원군의 글씨라 전해집니다. 영각(影閣) 앞에 자리한 홍매화는 수령이 370여 년이나 된 고목이에요. 자장율사의 이름을 따 자장매라 부르기도 한답니다. 통도사 산책에 만족하지 못한다면 더 깊은 순례길이 기다리는데요. 영축산 자락을 휘두르며 이어지는 ‘13암자 순례길’이에요. 통도사에는 총 19개의 암자가 산재해 있는데, 그중 13곳을 잇는 약 12㎞에 이르는 길이죠. 여유롭게 걸으면 6~7시간이 걸리는 본격적인 등산 코스에요. 물론 산책과 달리 챙겨야 할 것들이 있어요. 등산화와 물은 기본이라는 거 알고 계시죠?!

올 상반기 국내 미술시장의 바로미터로 꼽히는 화랑미술제가 개막했어요. 국내 정상급 갤러리 169곳이 참여한 ‘2026 화랑미술제’는 4월 8일 VIP 프리뷰를 시작으로 12일까지 서울 코엑스 3층 C홀과 D홀에서 열립니다. 올해로 44회를 맞이한 국내 최장수 아트페어죠. VIP 프리뷰가 시작된 개막일에는 행사장 입구부터 긴 대기 행렬이 이어지며 관심이 뜨거웠는데요. 개막 첫날에만 약 4500여 명이 방문했답니다. 이성훈 한국화랑협회 회장은 “올해 화랑미술제는 협회 50주년을 기념하는 특별전과 신진작가 특별전 ZOOM-IN 등 다양한 프로그램을 통해 한국 미술계의 과거와 현재, 그리고 미래가 하나로 이어지는 순간이 되기를 바란다”며 “앞으로도 화랑미술제가 한국 미술시장의 지속적인 성장과 확장을 이끄는 플랫폼으로 자리매김하길 기대한다”고 밝혔어요.

2026 화랑미술제는 지난해에 이어 강화된 솔로 부스와 한국화랑협회 창립 50주년 기념 특별전을 중심으로 풍성한 볼거리를 선보였는데요. 코엑스 D홀에 마련된 한국화랑협회 창립 50주년 기념 특별전은 개막 첫날부터 관람객들의 눈길을 끌었어요. 역대 전임 회장 7인의 인터뷰와 ‘화랑춘추’, 초기 화랑미술제 도록, 미공개 사진 등 풍부한 아카이브가 함께 전시되며 한국 미술시장의 흐름과 변화를 한눈에 확인할 수 있었어요.

특히 화랑미술제의 하이라이트라 할 수 있는 신진작가 특별전 ‘ZOOM-IN Edition 7’에는 김수연, 박시월, 송다슬, 윤인선, 이수지, 이신아, 이진이, 정미정, 정진, 하성욱(가나다 순) 등 총 10명의 작가가 선정돼 각기 다른 예술적 비전을 선보였어요. 이진이 작가의 작품이 개막 10분 만에 판매되며 현장 반응을 이끌기도 했어요. 전시 기간 중에는 관람객 투표와 전문가 심사를 통해 최종 수상자 3인에게 ‘2026 ZOOM-IN 어워드’가 수여됩니다. 개막 첫날, 참여 갤러리들은 미술 애호가와 젊은 컬렉터들의 꾸준한 방문이 이어지고 있다며 남은 기간에 대한 기대감을 드러냈는데요. 특히 블루칩부터 중진, 이머징 작가에 이르기까지 전반적으로 고른 반응이 나타난 점이 두드러졌어요. 국제갤러리는 9000만 원대 줄리안 오피 작품과 4000만 원대 김윤신 작가의 작품을 판매했고, 장파, 박서보, 로터스 강 등의 작품도 다수 판매했어요. 갤러리 스클로는 신승호 작가의 도조 작품 2점을, 더컬럼스 갤러리는 이현정 작가 작품과 김강용 작가의 3000만 원대 40호 작품 1점을 판매하며 높은 관심을 모았어요. 한편 올해 19개 갤러리가 참여하며 확장된 형태로 운영된 솔로부스 섹션 역시 주목을 받고 있는데요. 가나아트는 문형태 작가의 100호 작품을 포함해 다수의 작품을 판매했고, 학고재는 채림 작가의 다양한 크기의 작품을 선보여 판매로 이어졌어요. 박여숙화랑은 패트릭 휴즈의 작품을 2000만 원대에 판매하며 긍정적인 반응을 얻기도 했어요. 화랑협회 관계자는 “참여 갤러리 수와 전시 규모뿐 아니라 프로그램과 관람 환경 전반에서 한 단계 도약한 화랑미술제”라며 “신진작가 발굴과 컬렉팅 문화 확산 측면에서도 긍정적인 평가를 받고 있다”고 전했습니다.